Лист ГУ ДФС у Чернігівській області від 24.01.2017 № 235/10/25-01-12-02-06 щодо сплати податків і зборів від продажу нерухомого майна та його купівлі на території України юридичною особою-нерезидентом

Лист ГУ ДФС у Чернігівській області від 24.01.2017 № 235/10/25-01-12-02-06

Згідно з положеннями пп. 141.4.1 п. 141.4 ст. 141 ПКУ, будь-які доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними цією статтею.

Зокрема, абз. д) пп. 141.4.1 п. 141.4 ст. 141 ПКУ під доходами, отриманими нерезидентом із джерелом їх походження з України, розуміються доходи від продажу нерухомого майна, розташованого на території України, яке належить нерезиденту, у тому числі майна постійного представництва нерезидента.

Відповідно до пп. 141.4.2 п. 141.4 ст. 141 ПКУ резидент або постійне представництво нерезидента, що здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи (крім постійного представництва нерезидента на території України) будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом від провадження господарської діяльності (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.3 - 141.4.6 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, який сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності.

Відповідно до п. 3.2 статті 3 ПКУ якщо міжнародним договором, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені цим Кодексом, застосовуються правила міжнародного договору.

Порядок застосування міжнародного договору України про уникнення подвійного оподаткування стосовно повного або часткового звільнення від оподаткування доходів нерезидентів із джерелом їх походження з України визначений статтею 103 Кодексу.

Рекомендації щодо застосування конвенцій про уникнення подвійного оподаткування викладені  у  листі  Державної податкової служби  від  27.12.2012 р. N 12744/0/71-12/12-1017 ( далі по тексту - Лист № 12744).

Відповідно до п.1 ст.6 Конвенції між Урядом України і Урядом Естонської Республіки про уникнення подвійного оподаткування та попередження податкових ухилень стосовно податків на доход і майно, ратифікованої  Законом України  від 13 вересня 1996 року N 368/96-ВР  (надалі Конвенція) передбачено, що якщо доходи  одержуються  резидентом Договірної Держави від нерухомого майна (включаючи доход від сільськогосподарської або лісової експлуатації), яке міститься в другій Договірній Державі, можуть оподатковуватись у  цій другій Державі.

Відповідно до  рекомендацій, викладених у листі № 12744 по роз'ясненню загальних принципів застосування ст.6 Конвенцій про уникнення подвійного оподаткування, державі, в якій розташоване нерухоме майно надається  першочергове право  його оподаткування.

У пункті 1 цієї статті сформульовано основне правило про те, що доходи резидента Договірної Держави, отримані від нерухомого майна, яке розташоване в іншій Договірній Державі, можуть оподатковуватися в Договірній Державі, в якій розташоване це нерухоме майно. Тобто, пріоритетне та необмежене право оподаткування доходу від нерухомого майна має держава, в якій розташоване це майно.

Таким чином, у відповідності до п.п. 141.4.2 п.141.2 ст.141 цього пункту резидент або постійне представництво нерезидента, що здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи виплату у вигляді доходу від продажу нерухомості, повинні утримати до бюджету податок за ставкою в розмірі 15 відсотків суми отриманого доходу за рахунок нерезидента Естонії, під час такої виплати.

В залежності від обраного варіанта на обліку в органах фіскальної служби як платник податків перебуватиме відповідно представництво іноземної компанії, постійне представництво нерезидента, управитель майна або юридична особа з іноземними інвестиціями. Процедури взяття на облік таких платників податків визначені Порядком обліку платників податків і зборів, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 09.12.2011 р. N 1588, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 29.12.2011 р. за N 1562/20300, із змінами (далі - Порядок обліку), відповідно до норм Податкового кодексу.

Податок на додану вартість нараховується та сплачується до бюджету платниками ПДВ, які включені до Реєстру таких платників у відповідності до вимог та порядку розділу V ПКУ та неплатниками ПДВ, у разі отримання послуг від нерезидентів, у тому числі їх постійними представництвами, не зареєстрованими платниками податку, якщо місце постачання таких послуг розташоване на митній території України.

Згідно з підпунктом 2 пункту 180.1 статті 180 розділу V ПКУ платником ПДВ є будь-яка особа, що зареєстрована або підлягає реєстрації як платник ПДВ.  Відповідно до абзацу г) підпункту 14.1.139 пункту 14.1 статті 14 ПКУ,  особою для цілей розділу V цього Кодексу є постійне представництво та, відповідно до підпункту 5 пункту 180.1 статті 180 ПКУ, особа - управитель майна, яка веде окремий податковий облік з податку на додану вартість щодо господарських операцій, пов'язаних з використанням майна, що отримане в управління за договорами управління майном.

Згідно підпункту 14.1.193 пункту 14.1 статті 14 ПКУ постійне представництво - постійне місце діяльності, через яке повністю або частково проводиться господарська діяльність нерезидента в Україні, зокрема: місце управління; філія; офіс; фабрика; майстерня; установка або споруда для розвідки природних ресурсів; шахта, нафтова/газова свердловина, кар'єр чи будь-яке інше місце видобутку природних ресурсів; склад або приміщення, що використовується для доставки товарів, сервер.

Статтями 181 та 182 розділу V ПКУ визначено умови для реєстрації особи як платника ПДВ, відповідно до яких реєстрація особи як платника ПДВ може здійснюватись як в обов'язковому порядку, так і за добровільним рішенням особи. Відповідно до пункту 181.1 статті 181 розділу V ПКУ під обов'язкову реєстрацію як платника податку на додану вартість підпадає особа, у якої загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн. грн. (без урахування ПДВ).

Об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 ПКУ розташоване на митній території України (підпункти "а" і "б" пункту 185.1 статті 185 ПКУ).

Місцем постачання об'єктів нерухомості, у тому числі тих, що будуються, а також послуг, які пов'язані з нерухомим майном, відповідно до пункту 186.1 статті 186 Кодексу є фактичне місцезнаходження об'єктів такої нерухомості на момент їх постачання.

Відповідно до пункту 188.1 статті 188 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

Таким чином, якщо нерезидент здійснює операції з постачання товарів/послуг на митній території України, у т.ч. операції з купівлі/продажу нерухомого майна, через своє представництво (управителя майном), яке зареєстроване в Україні платником податку на додану вартість, , то при здійсненні операцій з постачання нараховується податок на додану вартість.

Крім того, відповідно до п.п. 266.1.1 п. 266.1ст. 261 ПКУ нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової нерухомості та / або   нежитлової нерухомості  є платниками  податку на нерухоме майно, відмінного від  земельної  ділянки.

Відповідно до  п.п. 266.7.5. п.266.7 ст.266 платники податку - юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об'єкта/об'єктів оподаткування декларацію за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками поквартально.

Окрім того, звертаємо Вашу увагу, що відповідно  до  п.39 підрозділу 10 ПКУ  індивідуальна податкова консультація, надана контролюючим органом у письмовій або електронній формі до 31 березня 2017 року (включно), звільняє платника податків (податкового агента та/або його посадову особу) від відповідальності, включаючи фінансову (штрафні санкції та/або пеню), за діяння, що містять ознаки податкового правопорушення, вчинені до 31 грудня 2017 року (включно).

З 1 січня 2018 року індивідуальна податкова консультація, надана контролюючим органом у письмовій або електронній формі до 31 березня 2017 року (включно), не підлягає застосуванню.